Die Mietpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren förmlich explodiert. Da kann es Mieter schon gruseln, wenn ein Brief des Vermieters eintrudelt, in dem er eine Mieterhöhung ankündigt. Die gute Nachricht: Nicht immer sind Mieterhöhungen auch gerechtfertigt. Mieter können sich also dagegen wehren.
Mieterhöhung: Der Vermieter braucht einen Grund
Der Vermieter kann nicht einfach so, nur weil es ihm gerade gut gefallen würde, die Mieter für die Mietwohnung oder das Haus erhöhen. Im Gegenteil. Dafür braucht er einen Grund – und der muss auch noch gerechtfertigt sein. Denn der Mietvertrag ist eben ein Vertrag, in dem sich beide Seiten auf bestimmte Leistungen geeinigt haben. Die Höhe der Miete ist ein Teil davon.
Trotzdem gibt es Gründe, die eine Mieterhöhung rechtfertigen:
- gestiegene Betriebskosten
- Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
- Modernisierungsmaßnahmen
Doch selbst wenn diese Gründe für sich betrachtet eine Mieterhöhung rechtfertigen, bedeutet das noch lange nicht, dass der Vermieter die Miete ganz nach seinem eigenen Gutdünken anheben kann.
Mieterhöhung: Wann ist eine Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gerechtfertigt?
Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erlaubt es dem Vermieter, den Mietzins zu erhöhen. Allerdings ist er auch hier an bestimmte Vorgaben gebunden. Eine rechtliche Regelung erfährt diese Vorschrift in den Paragraphen §§558ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Danach kann nicht jede Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, nur weil sie sich zufällig in dem betreffenden Stadtteil befindet. Vielmehr spielt auch
- die Ausstattung
- der Zustand
- die Lage
- das Baujahr
- die Größe
der Wohnung eine Rolle bei der Festlegung der Miete.
Außerdem muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze und die Sperrfrist beachten, wenn er die Miete erhöht.
Mieterhöhung: Sperrfrist und Kappungsgrenze können Mietern helfen
Sperrfrist und Kappungsgrenze sind dafür da, den Mieter vor zu hohen Mieterhöhungen zu schützen. Die Kappungsgrenze erlaubt dabei dem Vermieter lediglich, die Miete um 20 Prozent im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen – und zwar in einem Zeitraum von drei Jahren. In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt, kann die Kappungsgrenze sogar abgesenkt werden. Das gilt übrigens auch dann, wenn in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete gerechtfertigt wäre. Die Kappungsgrenze hebelt die ortsübliche Vergleichsmiete damit aus.
Eine Ausnahme gibt es jedoch. Wenn der Vermieter umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung oder dem Haus durchgeführt hat, greifen weder Mietpreisbremse noch Kappungsgrenze. Dann darf der Vermieter den Preis für die Wohnung ganz individuell festlegen und darauf hoffen, dass sie zu diesem Preis vermietet wird. Gerade in den Ballungsgebieten dürfte er da gute Chancen haben.
Mieterhöhung: So können Mieter reagieren
Wenn Ihnen als Mieter eine Mieterhöhung zugegangen ist und Ihre aktuell bewohnte Wohnung zuvor nicht umfassend modernisiert wurde, sollten Sie prüfen, ob die Mieterhöhung auch gerechtfertigt ist.
Dazu haben Sie zwei volle Monate Zeit und dabei beginnt die Frist erst nachdem der Monat, in dem Sie die Mieterhöhung erhalten haben, vorbei ist.
Generell empfiehlt es sich dabei, zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel zu Rate zu ziehen. Stellen Sie fest, dass die Miete den Mietspiegel deutlich übersteigt, sollten Sie einen Fachmann oder eine Fachfrau konsultieren. Das deutsche Mietrecht ist für Laien relativ undurchsichtig und verändert sich sehr häufig, da fast täglich neue Urteile gefällt werden.
Sollte die Mieterhöhung allerdings berechtigt sein, müssen Sie ihr zustimmen. Denn nur durch Ihre Zustimmung kann der Vermieter die neue Miete auch verlangen. Wenn Sie das nicht tun, geraten Sie in Mietrückstand und das kann sogar zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen.
Mieterhöhung: Diese Fehler sprechen dagegen
Sie können als Mieter aber auch selbst prüfen, ob Ihr Vermieter im Recht ist:
- Ist Ihnen das Schriftstück schriftlich zugestellt worden?
- Wurden alle anderen Mieter in dem Objekt ebenfalls über die Mieterhöhung informiert?
- Enthält das Schriftstück eine schlüssige Begründung der Mieterhöhung?
- Ist der Brief an alle Personen gerichtet, die im Mietvertrag genannt sind?
- Fordert der Vermieter Sie dazu auf, der Erhöhung zuzustimmen?
- Weist Ihr Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete aus?
In allen genannten Fällen ist die Mieterhöhung ungültig. Um Ihre Ansprüche durchzusetzen, sollten Sie als Mieter trotzdem einen Anwalt oder einen Vertreter des Mieterbundes zu Rate ziehen.
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