Unter der Härtefallregelung, auch Sozialklausel oder Härteklausel bezeichnet, versteht man ein rechtliches Mittel für Mieter. Wenn beispielsweise der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt, kann die Härtefallregelung helfen. Allerdings muss das nicht zwingend so sein. Was Mieter und Vermieter zu dem Thema wissen sollten, erfahren Sie hier…
Härtefallregelung: Keine einheitliche Rechtsprechung
Mieter berufen sich gerne auf die Härtefallregelung, wenn sie sich gegen die Kündigung des Mietvertrages wehren wollen. Die konkrete Regelung lässt sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraph § 574 finden.
Manchmal haben Mieter damit Erfolg, in anderen Fällen bleiben sie dagegen erfolglos. Dabei ist es für Außenstehende kaum nachvollziehbar, in welchen Fällen man mit der Sozialklausel gut beraten ist.
In einem Fall bekommt eine 82-jährige Mieterin Recht, die sich auf die Regelung beruft und aufgrund ihres hohen Alters unbedingt in der Mietwohnung bleiben möchte. In einem anderen Fall muss ein kranker Mieter aus der Wohnung ausziehen, weil der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat – und damit durchkommt.
Kurzum, ob Sie in ihrem konkreten Fall in ihrer Wohnung bleiben dürfen, wenn Sie sich auf die Härtefallregelung berufen, kann nur ein Gericht klären. Urteile zu der Sozialklausel gibt es fast schon unzählige. Eine einheitliche Rechtsprechung lässt sich allerdings nicht erkennen. Daher kann in den meisten Fällen auch ein Anwalt nur eine Vermutung abgeben, ob Sie mit der Härtefallregelung eine Aussicht auf Erfolg haben.
Sozialklausel: Ausgleich zwischen den Parteien
Können sich Mieter und Vermieter nicht auf ein Vorgehen einigen, muss in der Regel ein Gericht eine Entscheidung treffen. Meist geschieht das, indem die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen werden.
Für einen Härtefall auf Mieterseite sprechen zum Beispiel:
- hohes Alter
- Gebrechlichkeit
- fehlende Ersatzwohnung
- lange Mietdauer
- kleine Kinder und damit Probleme beim Schul- oder Kindergartenwechsel
- Schwangerschaft
- (schwere) Erkrankung
Auf der anderen Seite stehen die Interessen des Vermieters. Vielleicht hat er vor Jahren die Wohnung gekauft, um sie zu vermieten. Nun aber möchte der Sohn oder die Tochter dort einziehen.
Das Gericht muss dann entscheiden, welche Interessen schwerer wiegen. Kann der Mieter beispielsweise nachweisen, dass durch einen Umzug oder bereits durch die lange Wohnungssuche körperliche Beschwerden drohen, ist das bereits ein vielversprechender Anfang für einen Erfolg vor Gericht.
Juristen raten meist dazu, möglichst viele Härtefallgründe ins Feld zu führen, um die Chancen für ein positives Urteil zu steigern. Mieter, die demzufolge ein hohes Alter haben, schon viele Jahre, vielleicht sogar Jahrzehnte in der Wohnung wohnen und noch dazu gebrechlich sind, haben bessere Aussichten in der Wohnung bleiben zu können als junge, körperlich fitte Mieter.
Aber wie bereits angesprochen: Wie das Gericht in dem jeweils konkreten Fall entscheidet, kann man vorher nicht wissen.
Härtefallregelung: Berechtigtes Interesse Voraussetzung
Die Sozialklausel steht und fällt mit dem sogenannten „berechtigten Interesse“. Damit sind Gründe des Vermieters gemeint, die eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen können.
Eigenbedarf ist ein solcher berechtigter Grund. Denn: Während der Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis ordentlich kündigen darf, ist das für den Vermieter nicht so einfach. Er muss ein berechtigtes Kündigungsinteresse nachweisen, um dem Mieter kündigen zu können.
In diesen Fällen kann die Härtefallregelung angewendet werden
Natürlich gibt es noch weitere formale Voraussetzungen, die vorliegen müssen, bevor der Mieter sich auf die Härtefallregelung berufen kann.
Dazu gehören:
- Der Mietvertrag muss unbefristet geschlossen sein
- Es handelt sich um Mietraum, der privat genutzt wird
- Die Wohnung ist nicht möbliert und befindet sich außerdem nicht im Haus oder in der Wohnung des Vermieters
- Das Mietverhältnis muss von dem Vermieter ordentlich gekündigt worden sein
Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Mieter sich gegen die Kündigung wehren. Dabei sind zunächst zwei Schritte zentral:
- Zunächst muss der Mieter bestreiten, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Kündigung auszusprechen
- Im nächsten Schritt kann sich der Mieter dann auf die Härtefallregelung berufen.
Generell gilt aber: Mieter, die eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter erhalten, sollten sich mit einem Mieterverein oder einem Anwalt in Verbindung setzen. Denn Fehler unterlaufen Laien schnell und schlimmstenfalls führt das dazu, dass die Kündigung wirksam wird.