Die Immobilienpreise sind seit 2015 ungebremst gestiegen, allerdings jedes Jahr in unterschiedlichem Maße. Der deutsche Wohnungsmarkt war bis 2010 im europäischen Vergleich eher unbeweglich und es wurde überschaubar investiert. Ab 2010 stieg die Nachfrage nach Immobilien rasant an. In den Spitzenlagen Deutschlands stiegen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen um mehr als 60 Prozent. Einer der Gründe seit 2010: Es mangelt an Anlagealternativen. Wird der Wunsch nach dem Eigenheim sowie das Interesse der Anleger in den nächsten Jahren anhalten? Wie wirken sich möglicherweise durch die Pandemie veränderte Rahmenbedingungen auf den Immobilienmarkt aus? Einige Indikatoren für die Betrachtung der nächsten Jahre liegen bereits vor – darüber informiert dieser Beitrag.
Der Immobilien-Investor kennt keinen Börsencrash
In der Finanzkrise wurde deutlich, wie es zu einer Immobilienblase kommen kann: risikobehaftete Finanzierungen für überteuerte Objekte. In Deutschland sind die Voraussetzungen jedoch völlig anders: steigender Einsatz von Eigenkapital und tendenziell lange Zinsfestschreibungen. Die Preise für Immobilien sind im internationalen Vergleich nicht teuer. Dies ist der Grund, warum die Umsätze ausländischer Anleger 2020 um weitere zehn Milliarden Euro zugelegt haben.
Vor allem in den letzten zehn Jahren haben sich die Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche in deutschen Großstädten teilweise mehr als verdoppelt. Die aktuellen Zahlen zeigen, dass die Preise auch jenseits der großen Ballungsgebiete steigen.
Corona ist keine Bremse für den Immobilienmarkt
In den letzten Jahren hat der deutsche Wohnungsmarkt insgesamt eine positive Entwicklung der Immobilienpreise erfahren. Insbesondere die Ballungsräume sowie die deutschen Großstädte waren und sind von Preissteigerungen geprägt.
Bei Immobilientransaktionen ging selbst 2020 mehr Geld über den Tisch. Die durch Corona ausgelöste Rezession bremst die Wertsteigerung von Immobilien nicht und die Hauspreise schießen trotz Corona in die Höhe. Die Pandemie bescherte Eigenheimsuchenden auch 2020 keine sinkenden Preise: Im dritten Quartal 2020 zeigten die Preise für Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser eine Steigerung von 8,4 Prozent und für Eigentumswohnungen von 8,1 Prozent.
Interessanterweise meldete das Statistische Bundesamt im Corona-Monat März einen deutlichen Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr bei vermittelten Immobilienfinanzierungen. Durch den Lockdown gingen die Immobilienumsätze nur kurzzeitig zurück. Das Interesse am eigenen Zuhause ist durch die Pandemie eher verstärkt worden. Alle Branchen mit Produkten rund um die Immobilie haben sich positiv entwickelt.
Die bisherigen Indikatoren zeigen, dass die Preise weiter steigen werden. Weil das Angebot knapp ist, werden Immobilien teurer werden. Wenn das Einkommen im Durchschnitt niedriger ist, sinkt nicht in gleichem Maße die Nachfrage und damit auch nicht die Preise. Die Pandemie hat gezeigt, dass sich Prioritäten verschieben können und die fallen aktuell zugunsten der Immobilie aus.
Preisentwicklungen regional sehr unterschiedlich – Trend setzt sich fort
Da die Mieten in Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München die zahlbaren Grenzen erreicht haben, fallen die Steigerungsraten dort inzwischen geringer aus.
Das Thema Homeoffice hat auch den Immobilienmarkt verändert: Die angrenzenden Regionen der Metropolen sind interessanter geworden und lässt die Preise dort steigen. Beim Verhältnis Risiko zu Rendite ist beispielsweise in den Städten Pforzheim, Lüneburg oder Bamberg ein Investment in den größeren Städten Berlin, Köln oder Hamburg vorzuziehen.
Fachleute gehen davon aus, dass in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte damit zu rechnen ist, dass Immobilien bis mindestens 2030 an Wert zulegen werden. Zu beachten ist bei diesen Prognosen, dass strukturschwachen Gebieten wie etwa im Osten hingegen Stillstand oder sogar Rückschritt bei den Immobilienpreisen vorausgesagt wird.
In einigen Regionen, vor allem in denen mit starker Zuwanderung, werden überdurchschnittliche Preisentwicklungen erwartet. Auch der in der Immobilienbranche viel beachtete Postbank Wohnatlas, der mit dem Expertenwissen des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts erstellt wird, geht von einer entsprechenden Entwicklung aus.
Der Run auf Deutschlands Küsten geht weiter
Die eingeschränkten Reisemöglichkeiten konnten der Beliebtheit von Häusern und Wohnungen an Nordsee und Ostsee nichts anhaben. Die Verärgerung, die eigene Wohnung auf Sylt nicht nutzen zu können, war schnell verflogen. Schließlich war es lediglich für kurze Zeit. Anschließend waren die stolzen Besitzer von Immobilien auf einer der deutschen Inseln die glücklichen Gewinner: Sie konnten Urlaub machen, während andere zuhause bleiben mussten. So präsentieren sich alle Inseln weiterhin als stabiles Investment.
Interessant aus Sicht des Anlegers: Die höchsten Preissteigerungen hatten die Randlagen wie Flensburg, Kiel und Rügen an der Ostsee. An der Nordsee hatten Wilhelmshaven, Aurich sowie Friesland die stärksten Entwicklungen der Preise zu melden.
Einflussfaktor Zinsen
In der Immobilienbranche ist keine grundsätzliche Trendwende zu erkennen. Allerdings sind auch keine Anzeichen weiter sinkender Zinsen zu sehen. Experten prognostizieren eher eine Seitwärtsbewegung mit leichten Zinserhöhungen. Im bisherigen Jahresverlauf ist dies bereits so eingetreten. Zum Jahreswechsel waren Immobilienfinanzierungen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung unter günstigsten Voraussetzungen bereits für unter 0,50 Prozent zu bekommen. Für das gleiche Darlehen mussten fünf Monate später etwa 0,70 Prozent Zinsen einkalkuliert werden. Drei Prozent scheinen daher aus mehreren Gründen ein glaubwürdiges mittleres Szenario zu sein. Es ist nicht zu erwarten, dass die Europäische Zentralbank langfristig eine grundlegende Zinswende einleitet. Vielmehr ist, sofern es keine Wirtschaftskrise gibt, mit einem sehr langsamen Anstieg der Leitzinsen zu rechnen.
Kurzfristig hat die leichte Zinserhöhung zu einem nochmals verstärkten Run auf Immobilienfinanzierungen in Form von Forwarddarlehen geführt. Mittelfristig bietet das niedrige Zinsniveau eine gute Voraussetzung für ein erfolgreiches Immobilieninvestment.
Fazit
Die Pandemie hat beeindruckend klargemacht: Die Immobilie ist weiterhin ein krisensicheres Investment, wenn auch regionale Unterschiede zu berücksichtigen sind. Bewährte Grundrisse in wirtschaftlich gesunden Regionen oder deren Umfeld sind die Gewinner. Der Immobilienmarkt hat nach einer kurzen Atempause während des ersten Lockdowns im März 2020 wieder Bewegung aufgenommen. Wichtig für die Altersvorsorge: Spätestens im Rentenalter sollte Sicherheit Priorität bei der Vermögensanlage haben. Hier hat sich die Immobilie erneut als krisensicher herausgestellt.
In einigen Lagen hat die Dynamik wegen der bereits erreichten Kaufpreise ein wenig nachgelassen. Die Zunahme von kleinen Haushalten und der erhöhte Wohnraumbedarf pro Bewohner stimuliert die Nachfrage zusätzlich. Experten gehen daher weiterhin von einer positiven Entwicklung der Preise aus. Das bedeutet für Immobilieninteressenten: Ist das Objekt der Wahl gefunden, sollten die Möglichkeiten ausgelotet und die Immobilie erworben werden. Im internationalen Vergleich sind die Kaufpreise in Deutschland weiterhin akzeptabel.