Modernisierungsmaßnahmen: Auswirkungen auf Mietpreisbremse

Die Modernisierung einer Wohnung kann Auswirkungen auf die Mietpreisbremse haben. Was Mieter dazu wissen müssen und welche Unterschiede es zwischen Modernisierung und Renovierung gibt, erfahren sie hier. 

Modernisierung, Sanierung und Renovierung: Die Unterschiede

Vermieter werben gerne damit, dass mit der Wohnung vor der neuerlichen Vermietung baulich etwas passiert ist. Unter Umständen kann das auch Auswirkungen auf den Mietpreis haben, also nicht unbedingt nur erfreulich für den Mieter sein. Damit Ihnen als Mieter klar ist, wovon Ihr Vermieter redet, sollten Sie folgende Unterscheidungen kennen:

• Modernisierung: Von einer Modernisierung sollte nur dann gesprochen werden, wenn an der Wohnung tatsächlich etwas verbessert wurde. Werden beispielsweise neue Fenster eingebaut, die einen besseren Schallschutz haben und noch dazu zu weniger Heizkosten beitragen, darf der Vermieter von Modernisierung sprechen. Also immer dann, wenn der Nutzwert der Wohnung erhöht wird. 
• Sanierung: Saniert wird immer dann, wenn es einen Schaden an der Wohnung oder am Gebäude gab. Typische Beispiele sind Sanierungen nach einem Wasser- oder Schimmelschaden. Wird eine Wohnung saniert, so soll der Zustand wieder hergestellt werden, den die Wohnung vor dem Schaden hatte. Nicht mehr und nicht weniger. In einem besseren, also moderneren Zustand, ist sie danach nicht, sondern genau so modern wie vor dem Schaden auch.
• Renovierung: Mit einer Renovierung macht man die Wohnung wieder etwas schöner und ansehnlicher. Eine Renovierung ist in aller Regel daher nur eine optische Veränderung der Wohnung oder des Hauses. Typische Beispiele für eine Renovierung sind Malerarbeiten oder neu Tapezieren. 

Modernisierung und Mietpreisbremse

Im September trat eine Verschärfung der Mietpreisbremse in Kraft. War es vor diesem Termin noch möglich, dass der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf den Vermieter umlegt, sind es jetzt nur noch 8. Damit trägt diese Änderung dazu bei, dass die Mietpreisbremse besser eingehalten werden kann. Die sieht nämlich vor, dass bei Neuvermietungen die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. 

Allerdings gibt es einen Haken: Die Absenkung von 11 auf 8 Prozent soll nur dort gelten, wo es ohnehin schon eine reduzierte Kappungsgrenze gibt. Das bedeutet daher, dass sich dieser Effekt in Grenzen halten wird. 

Es gibt aber eine weitere Änderung im neuen Gesetz, die sich auch auf die Mietpreisbremse auswirkt: Lässt ein Vermieter künftig seine Wohnung oder Haus modernisieren, kann er nicht den kompletten Betrag auf den Mieter umlegen. Das neue Gesetz sieht vor, dass pauschal 30 Prozent der Kosten für eine Modernisierung als Reparaturkosten gelten. Dieser Betrag wird also vom Gesamtbetrag abgezogen, der sich dadurch merklich absenkt. 

Ein Beispiel: Eine Wohnung wird für 20.000 Euro modernisiert. 30 Prozent des Gesamtbetrages gelten als Reparaturarbeiten, sind 6.000 Euro. Die werden vom Gesamtbetrag abgezogen. Bleiben also 14.000 Euro, die der Vermieter über mehrere Jahre auf seine Mieter als Modernisierungskosten umlegen darf. 

Modernisierungen: Problem für Mietpreisbremse

Umfassende Modernisierungen in der Wohnung können also durchaus einen Effekt auf die Mietpreisbremse haben. Denn der Gesetzgeber hat explizit ausgeschlossen, dass umfassend modernisierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in dem Paragraphen §556f des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). 

Der Grund für diese Ausnahme liegt auch im Interesse des Mieters: Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass Vermieter keine Modernisierungen mehr durchführen, weil sie Angst haben, die Kosten dafür allein tragen zu müssen. Denn von einer energetischen Sanierung der vermieteten Wohnung profitieren auch die Mieter.

Um nicht mehr von den Regelungen der Mietpreisbremse betroffen zu sein, muss die Modernisierung aber so umfassend sein, dass die Wohnung nach dem Abschluss der Maßnahmen mit einem Neubau vergleichbar ist. 

Gerichte gehen bei der Urteilsfindung regelmäßig von folgenden Zahlen aus: Wenn die Kosten für die Modernisierung bei einem Drittel der Kosten für einen kompletten Neubau einer Wohnung liegen, wird angenommen, dass die Modernisierung umfassend war.

Mieter sollten sich das in jedem Fall von ihrem Vermieter bestätigen lassen und um Zweifel entsprechende Nachweise verlangen. 

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