Wenn sich ein deutlicher Mangel an der Mietsache zeigt, greifen viele Mieter zu dem Mittel der Mietminderung, um ihren Vermieter zum Handeln zu bewegen.
Allerdings ist das nicht ganz ungefährlich, denn der Vermieter hat irgendwann das Recht zu einer fristlosen Kündigung.
Was Sie als Mieter bei einer Mietminderung beachten sollten, erfahren Sie hier.
Wann spricht man von einem Mangel an der Mietsache?
Dieser Punkt sollte zunächst geklärt werden, bevor man dazu übergeht, die Miete zu mindern. Denn bei nur unerheblichen Mietmängeln ist eine Mietminderung gar nicht gerechtfertigt, da es sich in diesem Fall ausschließlich um Bagatellen handelt.
Um einen Mietmangel handelt es sich, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, so das Juristen-Deutsch, und nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann. Kurz gesagt, die Immobilie ist nicht in dem Zustand, in dem sie laut Vertrag sein sollte.
Das führt dazu, dass zwischen privat und gewerblich genutzten Räumen unterschieden werden, denn bei beiden Immobilien können verschiedene Mängel auftreten. Wobei sich einige Mängel, wie eine nicht funktionierende Heizung, überschneiden können.
- Mängel in einer Privatwohnung betreffen alle Dinge, die das vertragsgemäße Wohnen einschränken
- Mängel in einer gewerblich vermieteten Immobilie hängen häufig mit der Art der Nutzung zusammen. Beispielsweise dann, wenn das geplante Gewerbe in der Immobilie nicht ausgeübt werden kann.
Mangel an der Mietsache: Wann muss ich den Vermieter informieren?
Wenn Mieter einen Mangel in ihrer Wohnung entdecken, müssen sie in der Regel sofort den Vermieter darüber informieren. Grund dafür ist die sogenannte Sorgfaltspflicht, die sie laut Mietvertrag der Immobilie gegenüber haben. Diese Sorgfaltspflicht kann sogar dazu führen, dass der Vermieter unverzüglich angerufen werden muss, weil sich der Schaden durch ein längeres Zögern des Mieters noch vergrößern würde. Denken wir dabei an zeitkritische Mängel wie einen Wasserrohrbruch.
Bei anderen Mängeln, wie beispielsweise Schimmel, können die Mieter den Vermieter ebenfalls telefonisch in Kenntnis setzen. Besser ist es aber, wenn sie das schriftlich machen. Denn so haben sie einen Nachweis darüber, dass sie den Mangel angezeigt haben. Einige Gerichte akzeptieren mittlerweile auch Emails und Chat-Verläufe als Beweis für die Mängelanzeige. Besser ist aber ein Einwurf-Einschreiben, oder sogar ein Schriftstück, auf dem Sie den Vermieter unterzeichnen lassen, dass er den Inhalt gelesen hat.
Mangel an der Mietsache: Einige Beispiele
Schimmel und eine defekte Heizung gehören zu den Klassikern, wenn es um Mietmängel geht. Gerade in Falle des Schimmels möchten viele Vermieter die Schuld auf den Mieter schieben und so kann es zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten kommen.
Aber auch Baulärm oder sehr laute Nachbarn sind ein Mietmangel, der die Minderung der Miete rechtfertigt. In der Regel wird der Vermieter nicht in der Lage sein, diese Mängel zu beseitigen. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter im Gegenzug auf die Mietminderung verzichten müsste. Juristisch betrachtet handelt es sich damit um einen Mangel an der Mietsache, der eine Mietminderung zur Folge hat.
Darüber hinaus haben Mieter auch das Recht auf Mietminderung, wenn die Wohnung mindestens 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag festgehalten ist.
Eine defekte Elektrik gehört ebenfalls zu den eindeutigen Mietmängeln, die der Vermieter beseitigen muss.
Mangel an der Mietsache: Vermieter rührt sich nicht
Wenn der Vermieter keine Anstalten macht, den Mangel zu beseitigen, können Sie einen Teil der Miete einbehalten, oder mindern, oder die Miete unter Vorbehalt zahlen. Beide Varianten haben ihre Vorteile:
- Mietminderung: Sie bezahlen nicht mehr die gesamte Miete, sondern behalten einen gewissen Prozentsatz ein. Den sollten Sie allerdings vorab mit einer fachkundigen Person besprechen. Denn erreicht der Mietrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten, darf der Vermieter fristlos kündigen.
- Miete unter Vorbehalt zahlen: In diesem Fall zahlen Sie die Miete weiterhin in der kompletten Höhe, der Vermieter hat also nicht das Recht auf eine fristlose Kündigung. Allerdings kann es in diesem Fall schwierig werden, die unter Vorbehalt bezahlte Miete von dem Vermieter erstattet zu bekommen.