Mietpreisbremse: Fragen und Antworten

Bezahlbarer Wohnraum in deutschen Großstädten ist knapp. Die Mietpreisbremse sollte daran etwas ändern, oder zumindest den rasanten Anstieg der Mietpreise etwas dämpfen. Die Realität in den letzten Jahren seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse sieht allerdings etwas anders aus.

Mietpreisbremse: Was besagt sie überhaupt?

In Deutschland wohnt die überwiegende Zahl der Bevölkerung zu Miete. Vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten haben Normalverdiener mittlerweile große Schwierigkeiten, noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Mit der Mietpreisbremse sollte damit Schluss sein. 

Die Idee des Gesetzgebers: Bei einer erneuten Vermietung einer Bestandswohnung darf der Vermieter die Miete um höchstens zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Allerdings gilt das nur in Gebieten, in denen auch die Mietpreisbremse gilt – und das ist nicht in ganz Deutschland. 

Noch dazu gibt es Ausnahmen von der Regelung. 

Mietpreisbremse: Welche Ausnahmen gibt es?

Es gibt gleich drei unterschiedliche Szenarien, bei denen der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse halten muss.

1. Szenario: Die Wohnung liegt bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wenn der Vormieter bereits deutlich mehr für die Wohnung bezahlt hat, als andere Mieter in der Umgebung, muss auch der neue Mieter in den sauren Apfel beißen. Der Vermieter kann sich in diesem Fall auf den soggenanten Bestandsschutz berufen. Das bedeutet, dass er bei einer erneuten Weitervermietung seiner Wohnung die Miete nicht senken muss, um sie an die Vergleichsmiete anzupassen. Im Gegenteil. Wenn die Wohnung bereits teurer war, darf sie das auch bleiben. Da hilft auch die Mietpreisbremse nichts. 
2. Szenario: Die Wohnung ist ein Neubau. Nach Oktober 2014 fertig gestellte Wohnungen fallen ebenfalls nicht unter die Mietpreisbremse. So möchte die Regierung vorsorgen, dass aufgrund des neuen Gesetzes nicht plötzlich weniger Wohnungen gebaut werden. Die Wohnungsnot ist aktuell in Großstädten schon groß genug. 
3. Szenario: In der Wohnung wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Analog zu einem Neubau sind auch diese Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dazu muss die Wohnung oder der Haus allerdings relativ umfassend modernisiert worden sein: Die Kosten müssen ein Drittel der Kosten eines Neubaus betragen.

Mietpreisbremse: Was ist der aktuelle Stand?

Die ursprüngliche Mietpreisbremse ist im Jahr 2015 in Kraft getreten – leider mit relativ wenig Erfolg. Das scheint jedenfalls eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung (DIW) nahe zu legen. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass in den Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, die Mietpreise sogar noch stärker angestiegen sind als in Gebieten ohne Bremse.

Die Bundesregierung sah sich daher dazu veranlasst, eine Änderung am Gesetz zu beschließen. Diese Änderung trat im September 2018 in Kraft. 

Die neue Mietpreisbremse soll es Mietern einfacher machen. So sind Vermieter jetzt verpflichtet, die Höhe der Miete der Vormieter bereits vor dem Einzug den neuen Mietern mitzuteilen. In der alten Version des Gesetzes war das noch nicht so. Dort mussten die Mieter die entsprechenden Nachweise anfordern – und das konnte bisweilen problematisch sein. 

Sollte die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, muss der Vermieter nachweisen, auf welcher Grundlage diese höhere Miete gerechtfertigt ist. Versäumt der Vermieter diesen Hinweis, ist die Höhe der Miete nicht zulässig. Für Mieter sind das gute Nachrichten, denn so können sie nachträglich die zu viel bezahlte Miete zurückfordern.

Mietpreisbremse: Wo gilt sie überall?

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall, sondern nur in Städten und Metropolregionen mit angespanntem Immobilienmarkt. In 13 der 16 Bundesländer in Deutschland gilt aktuell die Mietpreisbremse für bestimmte Regionen.

Im Einzelnen sind das:

• Baden-Württemberg: Die Mietpreisbremse gilt hier in 68 Städten und Gemeinden. Dazu zählen Freiburg im Breisgau, Konstanz und natürlich Stuttgart. 
• Bayern: Dort gilt die Mietpreisbremse in 137 Gemeinden, unter anderem in Städten wie Ingolstadt, München und Rosenheim.
• Berlin: Berlin führte als erstes Bundesland überhaupt die Mietpreisbremse ein. 
• Bremen: Hier gilt die Mietpreisbremse flächendeckend. Allerdings ist Bremerhaven davon ausgenommen. Die Stadt gilt als strukturschwach. 
• Brandenburg: Hier gilt sie in insgesamt 31 Kommunen und Städten. Darunter Potsdam, und Neuenhagen.
• Mecklenburg-Vorpommern: Ab dem 1.10. gilt hier die Mietpreisbremse für Greifswald und Rostock. 
• Niedersachsen: In 19 Städten und Gemeinden hat die Mietpreisbremse Gültigkeit. Dazu zählen Göttingen, Hannover, aber auch die Inseln Juist und Langeoog. 
• Nordrhein-Westfalen: Hier gilt die Mietpreisbremse in 22 Kommunen. Unter anderem in Düsseldorf, Aachen, Köln und Münster. 
• Hamburg: Gilt hier flächendeckend. 
• Hessen: 16 Kommunen haben die Mietpreisbremse. Darunter Frankfurt, Kassel und Wiesbaden. 
• Rheinland-Pfalz: Hier gilt sie in Trier, Landau und Mainz.
• Schleswig-Holstein: 12 Kommunen fallen unter den Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Darunter Kiel und Sylt.
• Thüringen: Dort gilt sie in Jena und Erfurt