Der Mietspiegel gibt einen Überblick über die Mieten in der Region und kann daher Mietern helfen, wenn sie zu viel Miete zahlen. Dazu müssen sie sich aber an dem richtigen Mietspiegel orientieren.
Der Mietspiegel: Was ist das überhaupt?
Der Mietspiegel ist ein Dokument, in dem Mieter und Vermieter eine Übersicht über die sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten bekommen können. Die Vergleichsmiete meint dabei die Miethöhe, die für Wohnungen in der gleichen (oder auch einer vergleichbaren) Gemeinde in ähnlicher
- Beschaffenheit
- Lage
- Ausstattung
- Größe
- Modernisierungsstand
- Baujahr/Bezugsfertigkeit
bezahlt werden mussten und müssen. Da der Mietspiegel daher einen guten Überblick über die Mieten gibt, die regelmäßig bezahlt werden, kann er auch als Begründung für Vermieter dienen, die Mieten anzuheben. Und zwar ganz einfach dann, wenn sie darauf verweisen können, dass vergleichbare Wohnungen in vergleichbaren Lagen mehr kosten, als für ihre Wohnung aktuell bezahlt werden muss.
Umgekehrt kann der Mietspiegel aber auch ein Hilfsmittel für Mieter sein, wenn sie zu viel für ihre aktuelle Wohnung zahlen müssen. Bevor Mieter nun allerdings ihren Vermieter auf zu hohe Mieten hinweisen, sollten sie sich an dem richtigen Mietspiegel orientieren.
Der Mietspiegel: Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel
Tatsächlich gibt es nicht nur einen Mietspiegel, sondern zwei verschiedene Arten, die sich teils erheblich voreinander unterscheiden:
- Der einfache Mietspiegel: Der einfache Mietspiegel ist in dem Paragraphen § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Er soll dazu dienen, eine Übersicht über die Mieten zu geben. Und zwar für diejenigen Objekte, die lediglich zu Wohnzwecken genutzt werden. Fachsprachlich nennt man das den frei finanzierten Wohnungsbau und meint damit die Objekte, die nicht zum sozialen Wohnungsbau gehören. Dazu werden die Mieten an einem bestimmten Stichtag erhoben und im Dokument festgehalten. Um sicher zu gehen, dass dabei alles mit rechten Dingen zugeht, wird der einfache Mietspiegel sowohl von Vertreten der Vermieter, als auch von Vertretern der Mieter überprüft und schließlich veröffentlicht.
- Der qualifizierte Mietspiegel: Der qualifizierte Mietspiegel dagegen muss bestimmten wissenschaftlichen Anforderungen genügen. Generell muss er nach empirischen Gesichtspunkten angefertigt werden. Das bedeutet, dass die Verfahren überprüfbar und die Methoden jederzeit wiederholbar sein müssen. Auch der qualifizierte Mietspiegel wird von Vertretern von Mietern und Vermietern ermittelt und überprüft und letztlich erst nach Zustimmung beider Seiten herausgegeben. Die gesetzlichen Regelungen für den qualifizierten Mietspiegel finden sich in Paragraph 558d des BGB. Im Gegensatz zu dem einfachen Mietspiegel gibt es für den qualifizierten Mietspiegel auch bestimmte Vorgaben an die Aktualität. Er muss alle zwei Jahre auf Aktualität überprüft werden und alle vier Jahre erneuert werden. Dazu werden die Mieten erneut erhoben, oder aber überprüft und das Dokument neu aufgelegt. Die Grundlage für die Berechnungen stammen dabei in der Regel vom Statistischen Bundesamt.
Der qualifizierte Mietspiegel: Die Aussagekraft des Dokuments
Gerade für Mieter, die vermuten, zu viel Miete zu zahlen, ist der Unterschied zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Mietspiegel immens wichtig. Zwar können beide Dokumente einen ersten Überblick über die durchschnittliche ortsübliche Miethöhe im jeweiligen Gebiet geben, jedoch sollte man sich als Mieter nicht uneingeschränkt auf den einfachen Mietspiegel verlassen. Kommt es nämlich zu einer Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter vor Gericht, werden die Daten des qualifizierten Mietspiegels herangezogen.
Der Mietspiegel und die Mietpreisbremse
In den letzten Jahren machte die Mietpreisbremse immer wieder von sich reden. Kaum beschlossen, zeigten schon die ersten Untersuchungen, dass sie wohl nur wenige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat. Daher wurde die Mietpreisbremse im August 2018 aktualisiert.
Was Mieter wissen sollten: Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Gebieten Deutschlands. In erster Linie wurde sie für Großstädte und Ballungszentren beschlossen, um hier die Mietsteigerungen im Rahmen zu halten und besonders für Familien weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu garantieren.
Mieter, die in eher ländlichen und/oder strukturschwachen Regionen wohnen, werden wohl nicht von einem Mietspiegel Gebrauch machen können. Müssen sie meist aber auch gar nicht, weil die Mieten in diesen Gebieten ohnehin in der Regel relativ gering sind.
Wenn Mieter jedoch in einer Region leben, in der die Mietpreisbremse gilt, dann muss sie auch eingehalten werden. Aktuell bedeutet dass, dass die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Doch es gibt Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Neubauten sind davon nicht betroffen. Die Regierung will so weiter Anreize schaffen, dass mehr Wohnungen gebaut werden.
Und noch eine weitere Ausnahme gibt es in dem neuen Gesetz: Wenn der Vormieter bereits eine deutlich höhere Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt hat, darf der Vermieter auch bei dem neuen Mieter diese Miete verlangen.
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