Was man über einen Untermietvertrag wissen sollte

Wer seine Wohnung an Dritte vermieten möchte, der sollte das natürlich nicht ohne einen offiziellen Vertrag tun. Der sogenannte Untermietvertrag wird dann abgeschlossen, wenn die private Wohnung nicht nur vom Mieter, sondern von einer weiteren Person bewohnt oder genutzt werden soll. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich die aktuellen Mieter getrennt haben oder sich für eine längere Zeit im Ausland aufhalten werden und dabei Kosten sparen möchten.

Darum geht es beim Untermietvertrag

Untermietvertrag vereinbaren
Mit einem Untermietvertrag und der Zustimmung des Eigentümers dürfen auch (Haupt)mieter eine Wohnung untervermieten.

In dieser speziellen Art des Mietvertrages geht es darum, dass sowohl die Rechte als auch die Pflichten der beteiligten Parteien rechtsgültig festgelegt werden. Das Mietverhältnis besteht im Falle eines Untermietvertrags nicht zwischen dem Eigentümer und dem Mieter, sondern zwischen den Hauptmieter und dem Untermieter. Das bedeutet konkret, dass durch den Untermieter verursachte Mängel Sache des Mieters sind und nicht des Eigentümers.

Gibt es keinen Untermietvertrag und es teilen sich trotzdem mehrere Parteien eine Wohnung, handelt es sich schlicht um eine WG. Hier liegen die rechtlichen Grundlagen anders.

Das gehört in den Vertrag

Bestimmte Details dürfen in einem Untermietvertrag keinesfalls fehlen, damit alle Seiten rechtlich abgesichert sind. Dazu gehören neben den Namen und den Adressen des Haupt- sowie Untermieters auch die Beschreibung der Mietsache.

Besonders wichtig beim Untermietvertrag: Der Eigentümer der Wohnung muss der Untervermietung ausdrücklich zustimmen. Diese Zustimmung sollte möglichst schriftlich erfolgen und kann dem Untermietvertrag beigelegt werden. Außerdem sollte die Mietzeit ebenso wie die Kündigungsfristen schriftlich festgehalten werden. Die Höhe der Kaltmiete und die anfallenden Nebenkosten dürfen natürlich nicht fehlen.

Wer als Mieter auf Nummer sicher gehen möchte, der sollte auf die Hinterlegung einer Kaution bestehen. Dieser feste Geldbetrag wird im Voraus bezahlt und kann zum Beispiel bei unsachgemäßem Umgang für eventuell anfallende Reparaturarbeiten und Renovierungen verwendet werden. Generell sollte der Mietgebrauch im Untermietvertrag festgehalten werden. Hier wird vereinbart, dass der Untermieter schonend mit gemeinsam genutzten Objekten und mit gemieteten Objekten sowie Räumen umzugehen hat.

Diese Auswirkungen hat der Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag

Im Untermietvertrag muss ein schriftlicher Bezug zum Hauptmietvertrag vorliegen. Gibt es im Hauptmietvertrag zum Beispiel eine offizielle Regelung bezüglich der Hausordnung, so muss ausdrücklich darauf verwiesen werden. Auf diese Weise wird der Untermieter aus Vereinbarungen aus dem Hauptmietvertrag zwischen Eigentümer und Mieter gebunden.

Laut geltendem deutschen Gesetz steht den meisten Mietern zu, dass sie einen Untermieter bei sich aufnehmen – zumindest dann, wenn triftige Gründe vorliegen. Das können persönliche, aber auch wirtschaftliche Gründe sein. Beispiel: Der Mieter wird pflegebedürftig oder der Mieter kann die Miete nach einer Trennung oder Scheidung nicht allein finanzieren.

Generell sind der Hauptmietvertrag und der Vertrag mit dem Untermieter zwei voneinander unabhängige Verträge, da verschiedene Parteien involviert sind. Wird zum Beispiel der Vertrag zwischen Mieter und Untermieter gekündigt, so berechtigt das nicht zur Kündigung des Hauptmietvertrages.

Vermieter haben das Recht, die Miete aufgrund einer anstehenden Untermiete zu erhöhen. In diesem Fall hat das Vermieten an einen Dritten tatsächlich einen direkten Einfluss auf dem Hauptmietvertrag. Es ist grundsätzlich möglich, dass der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung an eine höhere Nettomiete knüpft.

Das sollten die Parteien vorab wissen

Hauptmieter sollten sich in jedem Fall vorab genau überlegen, ob die Untermiete nur befristet stattfinden soll oder unbefristet bleibt. Handelt es sich um einen befristeten Vertrag, ist der Untermieter dazu verpflichtet, an einem festen Datum auszuziehen. Bei der unbefristeten Variante sind hingegen im Vertrag festgelegte Fristen einzuhalten, bevor der Untermieter die Mietzahlung stoppen darf bzw. ausziehen muss.

Sofern der Vermieter einen Untermieter pauschal ablehnt, müssen Mieter das keinesfalls hinnehmen. Diese Entscheidung ist nur dann rechtsgültig, wenn der Vermieter einen plausiblen Grund nennt. Diesen muss er im Zweifel auch vor Gericht vertreten können. Ein Grund kann zum Beispiel sein, dass die Wohnung viel zu klein für mehrere Personen ist. Spricht der Vermieter hingegen grundlos ein Verbot aus, so handelt er treuewidrig. In diesem Fall ist eine Kündigung aufgrund einer unerlaubten Untervermietung rechtlich nicht durchzusetzen. Dennoch empfiehlt es sich natürlich, dass alle beteiligten Parteien mit der Untervermietung einverstanden sind – das sollte schriftlich im Untermietvertrag festgehalten werden.